Les Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA)

Lorsqu’un acquéreur décide d’investir dans l’immobilier neuf, il peut porter son choix sur un logement déjà construit ou réaliser un achat sur plan. Si cette dernière option implique une certaine dose de patience du fait de l’existence d’un délai entre le moment de l’achat et le moment de la livraison du bien, elle présente un avantage de poids en ce qui concerne les possibilités de personnalisation qu’elle offre. En effet, l’acquéreur peut demander des modifications des prestations du logement avant l’achèvement de sa construction. Ces modifications sont appelées Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) et obéissent à des règles spécifiques dont nous vous expliquons ici les subtilités.

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1. Définition des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA)

Dans le cadre d’un contrat de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), il est prévu une clause de Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) qui permet à l’acquéreur d’un bien immobilier qui sera construit d’opérer certains changements dans les prestations décrites dans le cahier des charges.

L’acquéreur a donc la possibilité de demander au Promoteur Immobilier des modifications dans son futur logement avant la livraison finale. En opérant des changements dans les prestations prévues en base, les Travaux Modificatifs Acquéreur permettent d’adapter - et surtout de personnaliser - le bien acheté pour répondre aux attentes de son futur habitant, limitant ainsi le besoin de travaux ultérieurs.

Les TMA doivent être distingués des Travaux Réservés. Ce dernier terme désigne pour sa part des travaux que l’acquéreur désire accomplir lui-même ou qu’il déléguera à un artisan, hors cadre du projet construit. Ils peuvent être acceptés ou refusés par le Promoteur Immobilier en fonction des risques réglementaires que ceux-ci lui font courir.

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2. Les modifications réalisables

Les changements qui peuvent être demandés par un acquéreur sont très variés. Ils peuvent aussi bien concerner la couleur de la peinture ou l’emplacement d’une prise électrique que l’agencement des pièces du logement. On peut ainsi distinguer deux catégories de TMA :

• les modifications simples, qui ne changent pas substantiellement les spécifications du bien,
• les modifications complexes, qui supposent des études préalables de faisabilité.

Toutes les demandes formulées ne sont pas toujours réalisables. Celles-ci doivent en effet respecter un certain nombre de critères :

• Les travaux demandés ne doivent pas causer de retard pour le chantier.
• Les travaux demandés doivent être règlementaires et techniquement acceptables. Plus particulièrement, ils ne doivent pas restreindre la circulation des personnes à mobilité réduite. Et ils ne doivent pas empêcher l’obtention de certifications comme les labels NF et Bâtiment Basse Consommation.
• Les travaux demandés ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres co-propriétaires.

Le non-respect de l’une de ces conditions peut amener le Promoteur Immobilier à refuser les TMA demandés. Il est nécessaire pour l’acquéreur du bien et le Promoteur de s’entretenir en amont pour déterminer avec certitude ce qui est réalisable ou pas. C’est pourquoi les Services Commerciaux du Promoteur Immobilier mettent généralement à disposition des futurs acquéreurs un catalogue d’options accompagnées de leur tarification. Parmi les options proposées et qui sont les plus courantes, on trouve :

• Le déplacement ou l’ajout de prises électriques, de prises Ethernet, d’interrupteurs ou de sources d’éclairage.
• La diminution, le déplacement ou la suppression de cloisons ou de faux-plafonds.
• La modification, le déplacement ou la suppression d’équipements (sanitaires, baignoire, douche, kitchenette) ou de rangements (placard, bibliothèque).
• La montée en gamme pour les finitions du logement comme la peinture, le parquet ou le carrelage.

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3. Le processus de demande

Les changements réalisables sont conditionnés par le stade d’avancement du chantier. Puisque les TMA ne doivent pas retarder les travaux, les éléments dont la modification est souhaitée ne doivent pas être déjà construits. L’anticipation est donc le maître mot et les demandes de changements doivent être faites aussi rapidement que possible, et si possible en amont du chantier. C’est pour cette raison que l’acte de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) fixe en général un délai maximal pour exprimer les demandes de TMA.

Le traitement des TMA suit un processus assez similaire à celui des Fiches de Travaux Modificatifs (FTM), à quelques nuances près.

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→ En savoir plus sur les Fiches de Travaux Modificatifs (FTM)

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A compter de la formulation des demandes de modification auprès du Service Commercial du Promoteur Immobilier, le représentant de ce Service va les transmettre au Responsable de Programmes. Ce dernier dispose généralement d’un délai de quatre semaines pour faire parvenir un devis à l’acquéreur. La complexité des travaux modificatifs demandés détermine la longueur du processus à suivre :

• Si les modifications demandées sont particulières et ne font pas partie des options proposées par le Promoteur Immobilier dans son catalogue, la procédure suivie est relativement identique à celle des Fiches de Travaux Modificatifs (FTM) à la différence qu’une validation intermédiaire par l’acquéreur à chacune des étapes est nécessaire. Comme dans le cadre d’un processus de FTM classique, le Promoteur Immobilier va demander à la Maîtrise d’Œuvre d’effectuer une étude préliminaire ainsi qu’une première estimation qui sera soumise à l’acquéreur. Si ce dernier donne son feu vert, le Maître d’Œuvre va alors réaliser une étude plus poussée des travaux nécessaires et va soumettre la demande de modifications aux entreprises de construction concernées et intervenantes sur le chantier afin qu’elles produisent les devis requis.
• Si les modifications demandées ont été sélectionnées parmi celles proposées par le Promoteur Immobilier dans son catalogue, la procédure est beaucoup plus rapide. Le chiffrage et la faisabilité ont souvent déjà été déterminés et le devis peut donc être délivré immédiatement par le Promoteur Immobilier à l’Acquéreur.

Un devis relatif aux travaux modificatifs demandés est donc présenté à l’acquéreur. S’il l’accepte, il s’engage contractuellement à payer le prix affiché pour la réalisation des prestations supplémentaires commandées. Son accord est alors transmis au Responsable de Programmes du Promoteur Immobilier qui le traduira de manière opérationnelle sur le chantier par l’émission des Ordres de Service (OS) adressés aux entreprises de construction du projet, et qui devront ainsi réaliser les TMA.

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→ En savoir plus sur les Ordres de Service (OS)

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Il est clair qu’avoir à disposition un outil de transmission efficace des demandes de TMA est important pour le Maître d’Ouvrage afin d’éviter les retards dans leur prise en compte, notamment si des études de faisabilité et des chiffrages sont nécessaires. Avec le nombre élevé de demandes à traiter, un système fiable de collecte de l’information permettra d’éviter les erreurs ou les oublis qui créent souvent des conflits au moment de la livraison des travaux, sans oublier l’impact que peut avoir une mauvaise gestion des TMA sur la satisfaction globale de l’Acquéreur.

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4. Les coûts des TMA

Les Travaux Modificatifs Acquéreur génèrent des charges supplémentaires qui peuvent être importantes pour le demandeur. En effet, en plus des coûts de construction dus à la main d’œuvre et aux matériaux utilisés, des frais de gestions liés au traitement du dossier - entre 10% et 20% du montant final - sont ajoutés au prix de la prestation. La signature du devis modificatif engage l’acquéreur et l’oblige au versement d’un acompte de 50% du montant des TMA. L’autre moitié est quant à elle versée à l’achèvement des travaux.

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La personnalisation d’un logement rendue possible par les TMA est l’un des éléments qui motive le choix d’un achat en VEFA. Pouvoir répondre rapidement aux demandes de TMA est donc clé pour garantir la satisfaction des acquéreurs. Cela requiert de la part des acteurs du projet de construction une forte capacité d’adaptation avec un workflow maîtrisé du processus de traitement des Travaux Modificatifs.

Grâce à l’optimisation par fostr de la gestion des processus administratifs et financiers en phase chantier, le Promoteur Immobilier pourra répercuter plus rapidement les Travaux Modificatifs Acquéreur validés sans affecter négativement le déroulement des travaux. Il peut ainsi livrer un bien immobilier qui satisfait pleinement l’acquéreur à l’achèvement de la construction tout en garantissant la rentabilité de l’opération.

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